Le projet de 42 unités de logement sur 5 étages, qui aurait l’adresse civique 8 rue Mc William, impliquerait un changement de zonage auquel s’opposent des citoyens du voisinage.

La revanche des voisins

CHRONIQUE / L’opposition au projet immobilier de la rue McWilliam dans le Vieux-Québec n’a rien du profil habituel des luttes urbaines.

On parle d’un projet de 42 unités résidentielles sur le stationnement de surface derrière le Jean Coutu de la rue Saint-Jean. 

Que des citoyens résistent à des projets immobiliers qu’ils perçoivent trop gros ou mal adaptés à leur voisinage est tout à fait légitime. 

Particulièrement dans le Vieux-Québec où la fonction résidentielle est déjà fragilisée par la pression du tourisme, des grands événements et le prix (très élevé) de l’immobilier.

Mais l’opposition obéit ici à une autre logique. Rien à voir avec la protection de la qualité de vie ou du patrimoine. Ni même avec le traditionnel réflexe du pas dans ma cour.

La réalité est qu’une majorité de voisins sont d’accord avec une construction sur ce terrain. Y seraient-ils opposés que ça ne changerait rien, car le zonage actuel le permet.

Ces voisins reconnaissent les qualités architecturales du projet et saluent la bienveillance du promoteur qui a tenu compte de leurs préoccupations. Le scénario initial de six étages a ainsi été ramené à cinq étages et des éléments d’architecture ont été modifiés. 

Tous conviennent que le projet va réduire la circulation, ce qui est souvent une source d’inquiétude pour des projets immobiliers. Les voisins qui perdront leur case de stationnement en surface la retrouveront sous le futur immeuble. 

Dans un environnement urbain «normal», le promoteur aurait conservé ou planté davantage d’arbres. Il n’y en a pas trop dans le Vieux-Québec. 

Le ministère de la Culture exige cependant que les façades d’un nouvel immeuble soient alignées sur celles des voisins, ce qui veut dire directement sur les trottoirs. 

Plus important que tout le reste peut-être, les voisins savent que ce projet va amener de nouveaux résidents permanents dans un quartier qui en a besoin pour garder sa vitalité et ses commerces de proximité. 

Il y aurait donc toutes les raisons d’applaudir plutôt que contester. À un détail près : un changement est requis pour faire cinq étages (19 mètres). Le zonage actuel n’en permet que quatre (13 mètres). 

Le projet de 42 unités de logement sur cinq étages, qui aurait l’adresse civique 8, rue McWilliam, impliquerait un changement de zonage auquel s’opposent des citoyens du voisinage

J’ai compris que ce cinquième étage aurait peu d’impact sur l’ensoleillement du voisinage et sur les points de vue dans le Vieux-Québec, car il sera mansardé (toits inclinés). 

Même chez les voisins qui disent autrement, je ne sens pas beaucoup de conviction ni de véritable inquiétude. Ils savent bien que ce cinquième étage ne ferait pas une grande différence. 

Ils continuent pourtant de s’y opposer et pourraient forcer la tenue d’un référendum.

Comment expliquer cette résistance à un projet qui semble pourtant assez exemplaire? 

Trois explications : 

1/ Une bataille de principes. Le zonage adopté en 2008 dit 13 mètres, on ne doit pas dépasser 13 mètres. Fin de l’histoire. Comme si un zonage était quelque chose d’immuable à jamais. 

2/ Une vendetta contre la Ville. Des citoyens ont été échaudés par l’agrandissement du Capitole et par les projets du théâtre Le Diamant et de Saint-Louis-de-Gonzague qui dépassent les hauteurs moyennes du Vieux-Québec. Ces projets ont échappé au débat public et à d’éventuels référendums, la ville ayant eu «l’habileté» de les inclure au Programme particulier d’urbanisme (PPU) de la colline Parlementaire.  Des citoyens se sentent floués, constate le conseiller municipal Jean Rousseau, qui dit les comprendre.

3/ La peur d’un précédent. Ce n’est pas tant l’immeuble projeté rue McWilliam qui inquiète, mais la crainte d’ouvrir la porte à d’autres dépassements dans le quartier qui seraient peut-être moins heureux. Cela témoigne d’une méfiance envers l’administration à qui des citoyens ne font plus confiance pour évaluer ces futurs projets et bloquer ceux qui ne conviendraient pas. Il y a là un enjeu démocratique auquel il faudrait réfléchir.

En attendant, un propriétaire bien intentionné risque de payer pour des décisions passées ou à venir qui n’ont rien à voir avec les mérites du projet actuel. Je ne suis pas certain de ce que les voisins espèrent y gagner. 

Un cinquième étage est essentiel à la viabilité financière du projet, expose l’architecte François Moreau qui en a dessiné les plans.

C’est souvent l’argument des promoteurs qui demandent des changements de zonage. 

Les étages supplémentaires sont souvent les plus payants, car les unités peuvent y être vendues ou louées à un prix plus élevé en raison d’une plus belle vue. Surtout quand ce dernier étage dépasse d’une tête ses voisins, comme ce sera le cas à l’îlot McWilliam. 

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Passer de six étages à cinq était jouable pour le propriétaire de la rue McWilliam, mais réduire à quatre compromettrait le projet, évalue M. Moreau. 

Cela forcerait à couper dans l’architecture et à hausser le prix des autres unités, des deux ou trois chambres, les rendant inaccessibles pour les familles que le promoteur souhaite attirer.

Il serait théoriquement possible de couper dans les cases de stationnement souterrain qui sont coûteuses à construire. La ville exige 22 cases; le propriétaire en prévoit 45. 

Ça laisse une marge de manœuvre, mais des logements sans stationnement sont plus difficiles à vendre. Les voisins qui comptent sur ces cases en souterrain y perdaient aussi.

Dans l’éventualité où le changement de zonage serait bloqué, le propriétaire, Jean-Philippe Pagé, a prévenu qu’il laissera tomber le projet et remettra le terrain en vente. 

Un bluff? Possible. 

Il ne serait pas le premier à plaider que la rentabilité d’un projet dépend d’un changement de zonage, pour ensuite se raviser et construire dans le respect du zonage initial. 

C’est arrivé en outre à l’îlot Irving, dans le quartier Saint-Jean-Baptiste, où un projet de neuf étages a été battu en référendum. Le promoteur a alors revu ses plans et a finalement construit cinq à six étages.

On ne peut pas prédire la suite pour la rue McWilliam. Ce qu’on sait cependant, c’est qu’un futur promoteur devrait vivre avec la même limite de quatre étages. Rien n’assure qu’il pourrait livrer un projet aux qualités comparables à celui qui est aujourd’hui sur la table.

Le conseil de quartier du Vieux-Québec vient de donner un appui mitigé au projet de la rue McWilliam lors d’une assemblée publique cette semaine. Trois votes pour et trois abstentions. Aucun vote contre.

Prochaine étape : le Conseil d’arrondissement. Le projet y sera déposé le 19 août pour adoption. Les registres seront ensuite ouverts et s’il y a un nombre suffisant de signatures, il pourrait y avoir référendum. 

Il appartiendra alors au propriétaire de décider s’il maintient tel quel son projet, s’il le modifie pour éviter le référendum, ou le retire tout simplement.

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Le projet de la rue McWilliam pourrait marquer la fin d’une époque pour la Ville de Québec. Ce pourrait être le dernier projet à être soumis à un référendum de voisinage. 

Depuis juin 2017, les grandes villes du Québec ont obtenu le droit d’abolir les référendums (Loi 122) à la condition de les remplacer par une politique de consultation publique.

Les maires de ces grandes villes, Régis Labeaume en tête, plaidaient alors l’importance (et même l’urgence) de leur donner cette latitude. 

Québec a déjà le pouvoir de forcer des grands projets en utilisant sa Charte ou l’outil du PPU. Elle ne peut cependant pas intervenir pour des projets de moindre envergure. 

Quelques projets appuyés par l’administration ont ainsi été battus en référendum, dont celui de l’îlot Irving dont je vous ai parlé ci-haut. 

Au lendemain de l’adoption de la loi, la Ville de Québec a enclenché une réflexion sur les consultations publiques, recourant notamment à l’expertise de l’Institut du Nouveau Monde.

Le travail n’a cependant pas été achevé et il n’y a toujours pas de politique qui permettrait à la Ville de Québec d’abandonner les référendums.

Ce qui pressait à l’été 2017 ne semble plus presser autant aujourd’hui. 

Le maire Labeaume tenait à l’époque à ce que le projet de loi soit adopté avant l’été 2017 pour que les citoyens sachent à quoi s’en tenir lors de l’élection de l’automne. 

Il n’a pas eu le même souci pour le tramway, même s’il avait déjà des signaux que le gouvernement était prêt à investir de façon très importante dans le transport structurant. Mais c’est une autre histoire.