La Ville de Trois-Rivières a-t-elle vendu le terrain aux promoteurs du District 55 à la juste valeur marchande?

District 55: le terrain vendu au rabais?

Trois-Rivières — Le terrain de 1,6 million de pieds carrés appartenant à la Ville de Trois-Rivières qui avait été vendu au promoteur Complexe 3R en juin 2013 pour le développement du District 55 a-t-il été vendu au promoteur à sa juste valeur marchande? Non, avance la vérificatrice générale de la Ville de Trois-Rivières, Andrée Cossette, qui vient d’ajouter de nouveaux éléments à son rapport annuel 2016 à l’intérieur d’un addenda, dont Le Nouvelliste a obtenu copie. Une analyse vertement contredite par le service d’évaluation de la Ville de Trois-Rivières.

Selon Mme Cossette, «compte tenu de la valeur marchande probable résultant de l’analyse de l’expert que j’ai mandaté, il apparaît raisonnable de conclure que la Ville n’a pas cédé un de ses actifs à sa juste valeur marchande», conclut-elle dans ce document qui sera ajouté à son rapport, rendu public en septembre dernier. L’écart entre le prix payé et la valeur marchande estimée pourrait être de près de 50 %, selon elle.

Dans ce rapport, la vérificatrice avait soulevé des questionnements quant à la valeur marchande de ce terrain, vendu le 14 juin 2013 à Complexe 3R pour la somme de 2 M$, soit un prix moyen de 1,23 $ par pied carré.

À la suite de la publication du rapport en septembre dernier, le conseil municipal avait requis des précisions additionnelles concernant les questionnements soulevés par Mme Cossette, qui avait notamment conclu que certains terrains échangés avec le promoteur n’auraient pas fait l’objet d’une évaluation préalable à la vente, ce qui a été contredit par l’administration municipale.

En octobre dernier, la Ville a remis à la vérificatrice générale un document daté du 14 juin 2013, date de la transaction du terrain, signé par une évaluatrice du service de l’évaluation. L’analyse établissait la valeur du lot à 2 032 000 $, en s’appuyant sur une vente de juin 2011 à laquelle elle applique une indexation pour établir une valeur projetée à 2013.

De plus, le service de l’évaluation indiquait à la vérificatrice que son rapport n’avait pas considéré les servitudes affectant la propriété, réitérant du même coup le bien-fondé de la valeur marchande établie en juin 2013. 

Après analyse de ces documents, Mme Cossette a retenu les services de consultants externes pour analyser les conclusions et commentaires du service d’évaluation. La firme Price Waterhouse Coopers a conclu que la véritable valeur marchande du terrain vendu à Complexe 3R était de 3 275 000 %, soit 1 275 000 $ de plus que le prix obtenu.

«Je note qu’il s’agit d’un prix unitaire moyen de 1,99 $ le pied carré. Comparativement au prix de vente, il s’agit d’un écart de près de 50 %», ajoute Andrée Cossette.

Faux, rétorque la directrice du service de l’évaluation de la Ville, Sonya Auclair, qui déplore notamment que l’analyse réalisée par la firme mandatée par Mme Cossette n’ait tenu compte, à titre comparatif, que de deux transactions similaires ayant été conclues a posteriori de la vente de ce terrain, ce qui vient biaiser la comparaison puisqu’il était impossible pour la Ville, au 14 juin 2013, de connaître l’existence de ces transactions à venir. La Ville, pour sa part, dit appuyer son évaluation sur une transaction jugée la plus représentative et démontrant le taux unitaire le plus élevé.

Par ailleurs, la Ville déplore aussi que la firme indépendante n’ait pas pris en compte la présence de servitudes sur ledit terrain, une situation qui affecte généralement l’évaluation d’un terrain. Sonya Auclair soutient en outre, documents à l’appui, qu’un rapport sommaire d’évaluation avait été produit pour la valeur de ce terrain en 2013, et donc que la valeur n’avait pas simplement été indexée comme le laissait entendre Mme Cossette.

La directrice de l’évaluation a aussi fait remarquer au conseil municipal que «contrairement à la pratique habituelle, Mme Cossette ne nous a jamais soumis son texte avant de le publier auquel cas nous aurions pu lui éviter des frais supplémentaires d’experts en lui communiquant de bonne foi toute l’information afin d’éclaircir ses conclusions ou bien à tout le moins faire nos commentaires».