Autant la Ville de Shawinigan que le Groupe Château Bellevue ont dû allonger beaucoup plus d’argent que prévu pour la réalisation de ce projet.

Château Bellevue: un terrain de 275 000 $ à 1 $

SHAWINIGAN — La Ville de Shawinigan a dû se résigner à vendre son terrain nécessaire à la construction du Château Bellevue, tout près du Centre Gervais auto, à une valeur nominale. La promesse de vente entre les parties prévoyait un prix de 273 480 $, mais la saga de la contamination plus importante que prévu sur cette propriété a tout fait dérailler.

Au printemps, la Ville croyait pouvoir s’en tirer en assumant les frais de réhabilitation, qui avaient été nettement sous-évalués. Rappelons qu’une entreprise de Victoriaville avait obtenu ce contrat pour un peu plus de 608 000 $, mais le conseil municipal a dû ajouter deux montants totalisant près de 750 000 $ pour compléter ces travaux.

Les élus n’étaient toutefois pas au bout de leur peine. Le 17 septembre, le comité exécutif de la Ville se résignait à vendre le fameux lot pour la somme symbolique de 1 $ plutôt que les 273 480 $ entendus.

Le préambule de la résolution explique ce changement de cap. Ainsi, les contraintes de sol ont établi la valeur de ce terrain à 1 $, selon le rapport effectué par Sylvain Lemay, évaluateur indépendant, le 31 août dernier.

Ce terrain occupe une superficie de 7125 mètres carrés. Sa valeur foncière n’est pas encore établie par la Ville, puisque dans les faits, le Groupe Château Bellevue acquiert un lot complet (6 082 273) et une petite partie d’un autre (6 082 272) pour compléter son projet. Cette propriété fait donc l’objet d’une modification cadastrale. Il reste qu’au printemps, les deux parties s’entendaient sur un montant de près de 275 000 $.

«C’était le prix convenu», confirme le maire, Michel Angers.

«Dans le contrat, compte tenu qu’il y avait une certaine incertitude sur la capacité portante du terrain, il était prévu qu’un montant serait déduit s’il y avait du remblaiement à faire. En théorie, le terrain devait avoir une bonne capacité portante. Mais si on creuse et que ce n’est pas le cas, ce n’est pas très intéressant pour le promoteur.»

La présence de ce qui ressemblait à un ancien dépotoir lors des manœuvres d’excavation a donc changé la donne.

«Il a fallu planter des pieux un peu partout», rappelle M. Angers. «Nous avons commandé une nouvelle évaluation à une firme, qui a conclu que la valeur de ce terrain, dans les conditions actuelles, était de beaucoup inférieure au montant prévu. Ça coûtait beaucoup plus cher que ça pour que ce sol puisse porter le Château Bellevue. L’entrepreneur a donc accepté d’absorber sa partie pour améliorer la capacité portante et pour notre part, selon l’entente, on lui vendait le terrain pour 1 $.»

En juillet 2017, le Groupe Château Bellevue acquérait un terrain contigu, avec façade sur l’avenue des Cèdres, dans le cadre du même projet. Cette propriété, qui comprenait une bande commerciale abritant divers services professionnels, avait été achetée pour la somme de 1,4 million $ de l’entreprise Gestion immobilière M.A.M.

Frédéric Lepage, président-directeur général du Groupe Château Bellevue, prévient qu’il ne faut pas comparer les deux transactions, même si on parle de terrains adjacents. Évidemment, il fallait tenir compte des revenus de location de cette bande commerciale dans cette transaction.

«Nous avons regardé le projet dans son ensemble», explique-t-il. «Chaque morceau de terrain a été négocié au mieux de notre capacité. Nous avons établi des comparaisons avec d’autres acquisitions de terrains dans d’autres projets.»

Toujours pertinent

Compte tenu des frais supplémentaires pour la décontamination de son terrain et de la perte de revenus pour sa vente, la Ville de Shawinigan absorbe plus d’un million de dollars qui n’étaient pas prévus. Des démarches judiciaires ont été entreprises contre Pluritec et Roche Groupe conseil (devenu Norda Stelo), les deux firmes responsables des études de caractérisation.

«Quand cette analyse a été faite, il devait y avoir un peu de contamination, des résidus industriels», relate le maire. «Mais ça allait beaucoup plus profondément et le sol était instable. Ce terrain, dans cet état, ne valait rien.»

La résolution adoptée par le comité exécutif relève que le Groupe Château Bellevue construira un immeuble de plus de 300 unités, d’une valeur de 52 millions de dollars. Une façon de rappeler que le jeu en vaut la chandelle, même si le terrain est vendu pour une bouchée de pain.

«Le retour sur l’investissement sera plus long, c’est tout», s’encourage M. Angers. «Il faut penser aussi aux emplois qui seront créés, le fait de donner à notre population aînée une place pour rester. C’est sûr que la décontamination nous a coûté plus cher que prévu, mais même si j’avais su, avant de commencer, que nous avions tout ça à faire, la décision aurait été la même. On aurait fait le projet, parce que le promoteur tenait mordicus à cet endroit. En plus, nous avons récupéré un terrain contaminé, ce qui a une valeur pour nous.»

Une ouverture déterminante

Les frais de décontamination beaucoup plus élevés que prévu pour le projet de Shawinigan auraient pu inciter le Groupe Château Bellevue à plier bagage. La persévérance de la Ville à trouver un arrangement a fait la différence, assure Frédéric Lepage, président - directeur
général de cette entreprise spécialisée dans la construction de complexes résidentiels pour personnes retraitées.

«Sans la collaboration de la Ville, on ne serait plus là», tranche-t-il. «Le maire a fait preuve de leadership. Il a bien travaillé, nous avons réussi à nous entendre et c’est pourquoi le projet est encore là.»

Sommairement, le président-directeur général du Groupe Château Bellevue estime que les seuls coûts de décontamination et de réhabilitation de son terrain à Shawinigan fracasseront le million de dollars. Le fait d’avoir pu finalement acquérir une propriété municipale pour une somme nominale rend la bouchée un peu plus digeste.

«Les tests préliminaires indiquaient qu’il y avait un minimum de contamination et nous avions estimé des montants en conséquence», précise l’homme d’affaires. «Nos montants étaient vraiment inférieurs à ce qui a été découvert. On ne pensait pas que ce serait aussi pire. Au-delà de ces coûts, il y a aussi le temps que ça a pris. Nous devons construire le projet dans un laps beaucoup plus court; ça nous coûte donc plus cher. Cette affaire-là, ce n’était vraiment pas une bonne nouvelle pour nous.»

Cette controverse a fait réfléchir, surtout que les sites potentiels ne manquent pas à travers le Québec.

«Nous avions une opportunité d’affaires à Shawinigan, mais nous en avons d’autres ailleurs aussi», soutient M. Lepage, ne cachant pas que Trois-Rivières fait partie des plans du groupe. «Bien sûr, ça coûte un peu plus cher à nous et à la Ville, mais on pourra au moins livrer le projet dans les délais prévus.»

Les travaux se poursuivent selon les nouveaux échéanciers établis, de sorte que l’ouverture du complexe est attendue à la fin novembre 2019.